Comment analyser le marché immobilier ?

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Alors qu’une bonne partie de l’année vient de s’écoulée, le moment est venu de suivre notre point de cours traditionnel.

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Avec un nouveau record de transactions franchi fin mai, il semble que l’appétit des Français pour la pierre ne s’est guère apaisé. Malgré la crise sanitaire, le marché immobilier en France reste très dynamique avec une demande toujours très élevée. Pourtant, il y a des développements et des changements extraordinaires dans sa dynamique.

Hausse des prix, pénurie de logements, regain d’attractivité pour les villes de province… Patrimolink vous propose son analyse à mi-parcours sur les chiffres, les tendances et l’évolution du marché immobilier en France.

Nombre record de transactions accompagnées d’un changement structurel majeur sur le marché immobilier

Au 31 mai 2021, un nouveau record a été atteint. 1,13 million de transactions dans le premier ont été enregistrées au cours des douze derniers mois selon la dernière note économique des Notaires de France. Un volume de transactions d’autant plus remarquable qu’il s’inscrit dans un contexte de crise sanitaire et économique. Ces résultats témoignent une fois de plus du dynamisme et de la résilience exceptionnels du marché immobilier en temps de crise ainsi que de la confiance que les Français ont dans la pierre angulaire en tant que valeur refuge.

De plus, cette augmentation des transactions n’est pas observée également dans tout le pays. En effet, il semblerait plus destiné aux villes de provinces qui, selon la FNAIM, auraient connu fin mars 2021 une hausse de 2% des transactions sur la période des 12 derniers mois. À l’inverse, Paris et les FDI ont été plus durement touchés et affichent des baisses de ventes de logements de -16 % et -12 % respectivement (dont — 4 % dans la Grande Couronne et -8 % dans la Petite Couronne). Les Notaires de France confirment cette nouvelle tendance en affirmant que cette augmentation des transactions aurait pris place « au bénéfice d’une nouvelle typologie de biens et vers des zones géographiques éloignées des grandes villes ».

De nouveaux comportements d’achat, jusqu’alors marginaux, émergent et, par conséquent, modifient le marché immobilier.

Les blocages successifs et l’utilisation généralisée du télétravail ont accru la volonté de se rapprocher des zones moins densément peuplées (d’où la baisse du nombre de transactions à Paris et IDF). En conséquence, il y a une augmentation de la demande de logements situés dans les banlieues ou en dehors des grandes villes, ainsi qu’une augmentation de la demande de maisons VS appartements. Le site des Notaires de France parle même de « délocalisation dans les petites et moyennes villes » dans des zones plus vertes où la typologie des biens permettrait d’avoir de plus grandes surfaces à des prix plus abordables. Dans une étude récente de l’Insee, il est intéressant d’observer le taux de variation de la population entre 2018 et 2021 en ne tenant compte que du solde des les entrées et les sorties des ministères (et non l’équilibre naturel). Il y a alors une nette prédominance de la migration vers les départements du sud et du sud-ouest, où les soldes migratoires positifs sont les plus élevés.

L’espace, la verdure et la qualité de vie en général semblent désormais figurer parmi les priorités des acheteurs à la recherche d’un logement. Les tendances qui influent sur le prix de l’immobilier.

Cependant, cette tendance ne marque pas la fin du marché immobilier parisien ni même urbain. Les périodes successives de reprise post-confinement s’étant toutes accompagnées d’une reprise immédiate de l’activité immobilière, dans toutes les villes de France, y compris Paris et sa région.

Une baisse de l’offre de logements

Bien que la France connaisse un manque crucial de logements depuis de nombreuses années et ce depuis l’après-guerre, cette tendance ne s’est pas améliorée et devrait même s’accroître encore dans les années à venir. Pour une bonne raison, une diminution significative du nombre de les mises en chantier (-6,9 % en 2020 par rapport aux douze mois précédents) et la délivrance de permis de construire (-14,7 %). Selon les dernières données de la Fédération française du bâtiment (FFB), la production de logements neufs connaîtra une forte baisse de 22,3% en 2020. Le stock de logements à vendre est à son plus bas niveau, ce qui fait grimper les prix de l’immobilier.

La forte baisse de la délivrance de permis de construire risque de se répercuter sur l’offre de futurs bâtiments et logements, entraînant ainsi un retard difficile à rattraper. Cependant, les bâtiments d’aujourd’hui sont les maisons de demain. Cela suggère-t-il une pénurie de logements à l’avenir ? Quelles en seraient les implications ?

Ils peuvent être nombreux en raison de l’importance de l’immobilier dans l’économie réelle et la sphère financière. Comptant à lui seul 1/5 du PIB, le marché du logement et de l’immobilier est une composante essentielle de l’économie d’un pays.

Le secteur immobilier dépend également de l’économie via des variables telles que le revenu du ménage ou les taux d’intérêt. Par ailleurs, Clément Juglar, grand économiste du XXe siècle, mettra en évidence dans ses études la forte corrélation entre le cycle de construction et le cycle économique. D’où le célèbre proverbe : « Quand le bâtiment s’en va, tout se passe »

Au-delà de la situation économique et des faits exposés ci-dessus, d’autres facteurs s’ajoutent aux difficultés actuelles de construction. La rareté des terres et la sensibilité aux causes environnementales nous incitent à repenser notre modèle actuel de développement urbain qui ne permet plus l’étalement et l’expansion horizontale des villes comme la France l’a connu le siècle dernier. Pour pallier ce manque de terrain, une nouvelle tendance à la verticalisation (construction plus dense et plus élevée) se dessine, bien que toujours contestée par de nombreuses branches politiques et environnementales qui ne veulent pas de densification des centres-villes. Une autre alternative, de plus en plus populaire, consiste à réhabiliter les bâtiments existants. France possède un stock immobilier très vieillissant. Et, face à ce constat, la réhabilitation des anciens habitats est de plus en plus plébiscitée

Selon la FNAIM, « l’offre de logements anciens ne semble pas avoir été épargnée et affiche une baisse de -26 % en France selon les chiffres des 15 principaux portails Internet au cours des 6 derniers mois ». Une baisse marquée de l’offre dans les petites et moyennes villes et les zones rurales, contrairement à Paris, qui a connu une forte augmentation de son offre de logements depuis avril 2020, en partie expliquée également par le retour de nombreux logements locatifs aux vacanciers ou autres visiteurs sur le marché. Sur ce point encore, la tendance post-confinement s’est accompagnée d’une reprise à la hausse des loyers. Il semble que cette tendance, bien qu’elle doive être surveillée, soit donc temporaire.

Une hausse significative des prix des logements

La hausse des prix de l’immobilier poursuit sa hausse en France avec une hausse de 5,9 % en moyenne sur les prix de logements anciens entre le 1er trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021 selon les Notaires de France.

Néanmoins, derrière ces moyennes en forte hausse, on peut noter de nombreuses disparités sur le territoire national, notamment entre la capitale et la France des villes moyennes et rurales. C’est la première fois depuis 2016 que le prix du logement dans la province ( 6,4 %) enregistre une hausse plus importante que dans la région IDF ( 4,7 %), tout comme c’est la première fois que le prix des maisons ( 6,5 %) augmente plus que celui des appartements ( 5,1 %).

Avec des prix moyens très disparates selon les quartiers, l’immobilier à Paris affiche une légère hausse de 1,7 % par rapport aux douze mois précédents. Sur les 20 arrondissements parisiens, seuls 14 connaissent un changement annuel de plus de 1 %. Les six autres affichent une croissance proche de zéro, voire négative.

Il est très intéressant de noter que la diminution/le ralentissement des volumes à Paris ET en IDF ne s’est reflété dans aucun en passant par une baisse des prix que certains attendent encore. Le marché actuel enseigne couramment les logiques macroéconomiques.

Du côté provincial, les villes ayant la plus forte croissance nationale sont les petites villes comme Poitiers ( 17,5 %), Caen ( 16,2 %), Bayonne ( 14,8 %), Nîmes (10,7 %), Tours ( 10,6 %) ou Nancy ( 10,6 %) avec une croissance exceptionnelle à deux chiffres.

D’autres grandes villes comme Rennes (8,7 %), Lyon ( 8,4 %), Nantes (7,8 %), Toulouse (7,1 %), Montpellier (7,6 %) ont connu des augmentations légèrement moindres mais tout de même remarquables.

Enfin, Paris et Marseille figurent parmi les villes ayant connu les évolutions les plus faibles cette année, légèrement en dessous de 2 %.

Attention, nous sommes loin d’un effondrement. Rappelons que cette situation des prix dans la capitale se fait dans un contexte de pandémie et de distanciation sociale comme ce fut le cas au XIVe siècle lors de l’épidémie de la peste noire (selon J. Friggit CGEDD1 juin 2015) et est donc loin d’être un effet à long terme.

Les taux d’intérêt toujours les plus bas

Dans sa politique de soutien et de relance de l’économie, la BCE (Banque centrale européenne) continue de maintenir ses taux directeurs au plus bas, permettant ainsi aux taux d’intérêt des prêts hypothécaires de poursuivre leur incroyable baisse pour atteindre un nouveau record historique au deuxième trimestre 2021.

Au-delà de ces taux d’intérêt très attractifs, les conditions d’octroi de prêts immobiliers ont également été légèrement assouplies en janvier 2021 par le HCSF, faisant passer le niveau d’endettement maximal de 33 à 35 % et la période d’emprunt maximale de 25 à 27 ans. Bien que les banques soient de plus en plus sélectives quant aux dossiers à financer (notamment en ce qui concerne les contributions personnelles et les garanties), notamment en fin d’année, leurs quotas ayant déjà été atteints, les investisseurs peuvent donc lancer un projet immobilier dans des conditions financières très attractives.

Un indice de confiance des ménages toujours élevé

L’immobilier français continue de bénéficier à ce stade d’une forte confiance des ménages et des investisseurs. Selon le baromètre FNAIM-IFOP de juin 2021, 59 % des personnes interrogées trouvent que la situation économique actuelle est favorable à l’investissement dans des biens locatifs. Une autre étude de SeLoger, menée en septembre 2020, montre que 82 % des investisseurs « considèrent l’immobilier comme l’investissement le plus attractif ». Doté d’une forte confiance de la part des Français, l’immobilier conserve son statut de valeur refuge et continue d’apparaître comme un investissement rentable à long terme

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Malgré une situation sanitaire encore fragile, le marché immobilier reste dynamique et continue d’affirmer son caractère résilient. Le marché immobilier continue d’être soutenu par des éléments structurels solides ; les taux d’intérêt toujours à leur plus bas niveau, la demande et les besoins en logement toujours croissants (s’intensifiant encore avec la baisse de la production actuelle), la confiance inébranlable des ménages dans la pierre et le manque d’attractivité dans les autres actifs financiers. La crise sanitaire et l’utilisation généralisée du télétravail ont également révélé de nouvelles tendances et des changements dans les aspirations des Français qui changent le paysage immobilier français. Est-ce le résultat d’une simple refonte économique ou s’agit-il d’un véritable changement structurel ancré dans le long terme ? À suivre de près !

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