La Loi Elan, adoptée en 2018, vise à redynamiser le secteur du logement en France en simplifiant les règles et en favorisant la construction de nouveaux logements. Elle s’adresse à divers acteurs, allant des promoteurs immobiliers aux particuliers, et englobe un large éventail de mesures, notamment l’encadrement des loyers, la rénovation énergétique et la transformation des bureaux en logements.
Pour tirer parti de cette législation, il faut comprendre ses principales dispositions. Par exemple, les bailleurs doivent désormais se conformer à des normes plus strictes concernant les diagnostics de performance énergétique, tandis que les collectivités locales bénéficient de nouveaux outils pour faciliter la construction de logements sociaux.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que la loi ELAN ?
Promulguée le 23 novembre 2018, la loi ELAN ou ‘Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique’ marque une nouvelle étape dans la régulation du secteur immobilier en France. Succédant à la loi ALUR, cette législation vise à simplifier les procédures administratives et à stimuler la construction de nouveaux logements.
Cette loi couvre un large éventail de domaines tels que :
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- aménagement
- urbanisme
- construction
- logement social
- respect de l’environnement
- locations
- copropriété
- lutte contre l’habitat indigne
- numérique
Initiée par Jacqueline Gourault, ministre de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités locales, et ses prédécesseurs Julien Denormandie et Jacques Mézard, la loi ELAN a pour ambition de répondre aux défis du logement et de l’urbanisme contemporains.
Le Conseil Constitutionnel a validé la loi mais a censuré une vingtaine d’articles pour des raisons de forme. Les dispositions restantes offrent un cadre juridique robuste pour moderniser le secteur immobilier français et favoriser la mixité sociale. Cette loi est un outil stratégique pour les collectivités locales, les bailleurs et les promoteurs immobiliers, leur permettant de mieux répondre aux besoins en matière de logement tout en respectant les impératifs environnementaux.
Les nouvelles dispositions pour la gestion immobilière
La loi ELAN introduit plusieurs mesures pour réguler et moderniser la gestion immobilière. L’une des principales nouveautés concerne les meublés de tourisme tels que Airbnb. Désormais, les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que celles situées en zones tendues, peuvent imposer aux propriétaires de déclarer leur bien en mairie. Cette mesure vise à lutter contre la raréfaction des logements disponibles pour les résidents permanents.
De plus, la loi facilite l’expulsion des squatters. En cas d’occupation illégale d’un bien, le propriétaire peut désormais obtenir une mise en demeure d’évacuation sous 48 heures, délivrée par le préfet. Cette disposition, destinée à protéger les propriétaires, suscite néanmoins des débats sur le respect des droits fondamentaux des occupants.
| Mesure | Objectif |
|---|---|
| Déclaration des meublés de tourisme | Lutter contre la pénurie de logements |
| Expulsion accélérée des squatters | Renforcer la protection des propriétaires |
L’encadrement des loyers est aussi renforcé. Dans les zones de tension locative, les préfets peuvent fixer des plafonds de loyer, révisés annuellement. Ce dispositif, initialement expérimental, tend à devenir une pratique généralisée pour contenir la flambée des prix des loyers.
De plus, la loi réforme la gestion des logements sociaux. Les organismes HLM sont encouragés à mutualiser leurs ressources et à fusionner pour optimiser la gestion et améliorer la qualité des services offerts aux locataires. Cette rationalisation vise à rendre plus efficace l’attribution des logements et à mieux répondre aux besoins des populations fragilisées.
Les réformes de la copropriété et de l’urbanisme
La loi ELAN redéfinit en profondeur les règles de la copropriété. L’objectif est de simplifier la gestion des immeubles et de renforcer les droits des copropriétaires. Parmi les mesures phares :
- La création d’un statut unique pour les petites copropriétés de moins de cinq lots
- La possibilité pour le syndic de convoquer une assemblée générale à distance, via des moyens numériques
- L’obligation pour les copropriétés de plus de 15 lots de constituer un fonds de travaux pour anticiper les dépenses futures
Cette réforme vise à faciliter la prise de décision et à garantir une meilleure préservation du patrimoine immobilier.
Urbanisme et construction : vers une simplification administrative
La loi ELAN apporte aussi des modifications significatives au code de l’urbanisme et de la construction. Elle introduit des mesures pour accélérer les procédures et favoriser la densification urbaine. Parmi les changements notables :
- La fusion des différentes autorisations d’urbanisme en une seule, simplifiant ainsi les démarches pour les porteurs de projets
- L’encouragement à la transformation de bureaux en logements, une initiative visant à répondre à la crise du logement
- La facilitation de la réalisation des projets en zones tendues grâce à des procédures accélérées
Ces mesures visent à rendre le territoire plus flexible et à répondre aux enjeux de développement durable.
| Mesure | Objectif |
|---|---|
| Statut unique pour petites copropriétés | Simplification de la gestion |
| Assemblées générales à distance | Modernisation des pratiques |
| Fusion des autorisations d’urbanisme | Réduction des délais |
La loi met un accent particulier sur le respect de l’environnement. Les projets de construction doivent désormais intégrer des critères de performance énergétique et d’impact environnemental. Cette orientation s’inscrit dans une volonté de rendre les villes plus résilientes face aux défis climatiques.
Les mesures pour les locataires et les propriétaires
La loi ELAN introduit le bail mobilité, une solution innovante pour les locataires en situation de mobilité professionnelle. Ce contrat de location d’une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable, s’adresse notamment aux étudiants, stagiaires et travailleurs en mission courte. Le bail mobilité se distingue par l’absence de dépôt de garantie, une disposition visant à alléger la charge financière initiale pour les locataires.
Pour sécuriser davantage les rapports locatifs, le dispositif VISALE peut être associé au bail mobilité. VISALE garantit la prise en charge des impayés de loyer et des éventuelles dégradations, offrant ainsi une double protection aux propriétaires et aux locataires. Cette couverture est financée par Action Logement, renforçant la confiance des bailleurs envers les locataires en situation précaire.
Lutte contre l’habitat indigne et encadrement des loyers
La loi ELAN renforce la lutte contre l’habitat indigne en durcissant les sanctions à l’encontre des marchands de sommeil. Les propriétaires négligents, dont les logements présentent des risques pour la santé ou la sécurité des occupants, s’exposent désormais à des amendes plus sévères et à des procédures accélérées. L’objectif est d’éradiquer les conditions de vie insalubres et d’assurer un logement décent pour tous.
L’encadrement des loyers est aussi une mesure clé de la loi ELAN. En rétablissant ce dispositif dans les zones tendues, l’État vise à prévenir les augmentations injustifiées des loyers et à garantir l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes. Les propriétaires doivent se conformer à ces plafonds sous peine de sanctions, contribuant ainsi à une plus grande mixité sociale.
En matière de logement social, la loi ELAN encourage une meilleure rotation des occupants et une gestion plus dynamique du parc locatif. Les organismes HLM sont incités à diversifier leur offre et à favoriser la mobilité résidentielle, permettant une meilleure adéquation entre l’offre de logements et les besoins des demandeurs.
